日本都市圈楼市熊尽牛来对我国的启示

在短周期内，楼市走向取决于货币政策、城镇化率、房地产税收等，在长周期内则决定于人口结构。从国际经验看，劳动力人口的拐点一般与房地产市场的拐点极为接近，美国劳动力人口在2007年见顶，房价在2006年见顶；日本劳动力人口在1992年见顶，房价则在1990年见顶。据预测，我国婚龄人口（20-29岁）在2015年到达顶点后开始下降。因此，由人口红利拐点决定的我国房地产市场长周期下行已经开启，这或许不是谁可以左右的。

各国房地产市场发展模式相差较大，但日本在发展模式（政府主导）、城市化模式（特大城市为主、速度快）、不动产税制结构（低保有税负、高交易税负）和产业结构演变（从出口加工到高端制造业）等方面与我国相似，是为数不多的可以借鉴的案例。观察日本房地产的周期演变，可以管窥我国房地产的前景。

从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨，到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨，以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1992年楼市泡沫破灭，日本楼市经历了一个完整的周期。

根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%（七分之一）；空置数比2008年增加了63万户，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。

但与此同时，占全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。