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日本都市圈楼市熊尽牛来对我国的启示

2015年02月09日08:09  来源:证券时报

如同日本三大都市圈楼市逆势回升一样,即便房地产进入熊市,资源、人口集聚、产业层次更高的城市圈城市的需求将继续保持旺盛的态势。回顾邻国日本楼市完整周期波动后,三大都市圈房价逆势上升已经明确无误地告诉了我们这一点。
原标题:日本都市圈楼市熊尽牛来对我国的启示

在短周期内,楼市走向取决于货币政策、城镇化率、房地产税收等,在长周期内则决定于人口结构。从国际经验看,劳动力人口的拐点一般与房地产市场的拐点极为接近,美国劳动力人口在2007年见顶,房价在2006年见顶;日本劳动力人口在1992年见顶,房价则在1990年见顶。据预测,我国婚龄人口(20-29岁)在2015年到达顶点后开始下降。因此,由人口红利拐点决定的我国房地产市场长周期下行已经开启,这或许不是谁可以左右的。

各国房地产市场发展模式相差较大,但日本在发展模式(政府主导)、城市化模式(特大城市为主、速度快)、不动产税制结构(低保有税负、高交易税负)和产业结构演变(从出口加工到高端制造业)等方面与我国相似,是为数不多的可以借鉴的案例。观察日本房地产的周期演变,可以管窥我国房地产的前景。

从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨,到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨,以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨,最后到1992年楼市泡沫破灭,日本楼市经历了一个完整的周期。

根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月,日本空置房屋达到820万户,创历史之最,空置房屋占全国住宅的13.5%(七分之一);空置数比2008年增加了63万户,空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计,如果不采取任何措施,到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计,到2023年全日本将有20%的房屋空置。

但与此同时,占全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。这三地房价从2006年开始回升,2008年上涨了5.3%,而2012-2014的最近三年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。在刚刚过去的2014年,东京和大阪的房价上涨了约15%,地价上涨了0.7%。形成对比的是,从1992年地价泡沫破裂以来,三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌,刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

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  2. (责编:刘戈、张璐璐)

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