廉德瑰：日本房市泡沫的形成與破滅

房地產泡沫是泡沫經濟的典型表現。以日本為例，1986年至1991年間是其經濟的鼎盛期。之后，以房地產泡沫的破滅為標志，日本經濟進入“失去的二十年”。日本房地產泡沫的形成主要有三方面原因。

一是“外部壓力”增大。日本在上世紀80年代后期之所以出現房地產泡沫，與日美之間的經濟矛盾有密切關系。1985年9月22日簽署的 “廣場協議”導致日元升值，日本企業面臨出口壓力。在這種背景下，中曾根內閣宣布擴大內需，加強公共事業投資。另外為刺激內需，中曾根內閣還大幅降低法人稅、所得稅，造成國家稅收減少1/3，企業“余錢”過剩，富裕階層猛增。伴隨建設業和房地產的膨脹，企業和富裕階層見有利可圖，便爭先恐后地購買土地和股票，助推地價上漲，房地產泡沫形成。

二是“土地神話”的陷阱。由於對土地形成剛性需求，當時的日本人普遍認為地價不會下跌，隻會上漲。為投機賺取利潤，以土地作為抵押向金融機構貸款變成了最好的賺錢辦法。很多人為了炒土地而買土地，為炒房而買房，地價被炒到驚人的高度，當時東京23區的地價幾乎可以買下全美國。在這種背景下，隻要以土地擔保就可無限制地向外貸款，使得一些金融機構也頭腦發熱，“住宅金融專門會社”(簡稱“住專”)一類機構也向住房貸款外擴展業務。然而由於銀行壟斷了信用較好的債權，“住專”隻好向風險較大的客戶開放。資金鏈的核心仍是土地，一旦土地擔保資金鏈斷裂，就必然出現壞賬，日本7家“住專”有6家就此破產。

三是“投機欲望”的膨脹。跟其他東亞國家一樣，絕大多數日本人渴望擁有屬於自己的住房。人們紛紛購置房產，必然導致地價上漲。但伴隨地產的快速上漲，不少本來積攢著錢要買房的日本人隻能望“房”興嘆，不得不干脆放棄夢想轉而向其他領域投機。比如，有的人干脆改為買車和旅游，還有的開始購買古董和名畫，這也是泡沫經濟的一種表現。日本企業除一些“走出去”外，也開始不務正業，熱心於炒房賺錢，而不是生產，這一切的泡沫都源於地價的泡沫。1986年開始，日本企業開始並購歐美企業，三菱地所會社購買了美國洛克菲勒中心，當時引起國際輿論一片嘩然，歐美甚至出現“日本威脅論”。

日本房地產泡沫的形成與破滅不單純是經濟發展的周期性調整。它與宏觀調控的失誤、文化傳統、人們的欲望及投機心理有密切關系。日本人在享受過泡沫期虛假繁榮的榮耀后，也飽嘗地價房價大跌后企業倒閉、就業艱難帶來的痛苦。(作者是上海外國語大學日本文化經濟學院教授)