【详解】怎么看东京房价PK北京房价？【3】

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——需求不旺，涨价难

政府的保障房建设满足了低收入者的需求，商品房很难随意涨价；而在日本社会日益老龄化的情况下，多年来通货紧缩的形势下，住房需求并不旺盛；东京住宅折旧率特别高，基本是木制小楼过20年没价值，公寓楼10年一大修，还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用，住宅升值空间非常有限，所以炒房现象在日本几乎没有。

2013年，东京的总和生育率只有1.13，在日本全国最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。

为了避免人口过度集中到市中心，日本从上世纪50年代开始到80年代还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前，东京的很多上班族居住在东京附近的新城，便捷的公共交通可以让他们方便进出首都，无需扎堆在东京市内购房，自然也降低了东京住房的刚需。

而且，不少日本人乐于租房，觉得既省事又省心，尤其是年轻人，绝大多数都比较务实，有房没房都能结婚，日本年轻人没有买房结婚的压力。

在日本报纸上，不时可以看到各种墓地的广告，而罕见不动产广告，这说明在老龄化社会下，不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出，2013年，在全日本6063万套住宅中，有820万套空闲，空房率13.5%。今天即使在东京都23区内，空房率也非常高，拿公寓空房率来说，千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。

在日本，不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有，买卖自由，供应充足，而公有土地出售时，都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据，信息时代让地价更为透明，例如日本全国地价网站www.tochidai.info显示，2014年东京都的地价平均是80.1162万日元每平方米，为全国最贵。地价明摆在那里，如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱，不仅会销售不出去，甚至会毁掉自己的牌子。

总而言之，东京房价一直低迷不前，有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。不过，无论收入高低，如今在日本找一套舒适的房屋居住并非难事，这倒不失为一件好事。