杨红旭：我国楼市不会重蹈日本覆辙【2】

催生超级泡沫的四大因素

其一，日元大幅升值。1985年，迫于以美国为首的西方国家压力，日本签署了“广场协议”，其后日元大幅升值，由1美元兑240日元跌至1986年的160日元，然后跌速放缓，1988年底跌至130日元，三年累计下跌五成。（而我国自2005年汇改后人民币持续升值，至今兑美元累计升值仅三成左右）。本币升值后，外资大量涌入，同时日本国内资本也异常活跃，股市和房地产市场也随之急剧升温。

其二，流动性泛滥。1986年，日本银行连续四次降低贴现率，由5%降到1987年2.5%的超低利率水平，这是日本战后以来的最低水平，并且一直持续到1989年5月。同时，“广场协议”使日元对美元持续大幅度升值，日本政府为抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，加剧了流动性过剩。

其三，遍地皆是“自大狂”。20世纪80年代，日本经济和财力地位显赫，政府和民众忘乎所以，都相信地价永远上涨。日本总理府在1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且是有利的”。20世纪80年代后半期,日本企业满世界输出资本，甚至在美国大肆购楼，但泡沫破灭后不得不转售给美国企业。

其四，大财团、大企业为所欲为。日本的金融制度不健全，银行与大企业之间休戚与共，而政府又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本。1985年至1989年期间，日本实体经济不振，很多大企业热衷于投机土地资产和金融资产，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。